Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

• Denkmalimmobilien sind historische Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen und daher besonderen rechtlichen und baulichen Vorgaben unterliegen.
• Durch ihre Investition in eine Denkmalimmobilie helfen Käufer dabei, wertvollen und häufig sehenswerten Wohnraum zu erhalten und profitieren im Gegenzug von erheblichen Steuervorteilen.
• Der Erhalt des historischen Charakters erfordert jedoch höhere Instandhaltungskosten und genaue Abstimmung mit den Denkmalschutzbehörden.
• Die Denkmalimmobilie ist vor allem für Besser- und Topverdiener interessant, die entsprechend hoch in der Steuerprogression angesiedelt sind.

Eine Denkmalimmobilie ist ein Gebäude oder Bauwerk, das aufgrund seiner historischen, kulturellen oder architektonischen Bedeutung unter Denkmalschutz steht. Denkmalimmobilien gibt es in verschiedenen Arten, etwa als historische Wohn- oder Geschäftshäuser, Villen, Fabrikgebäude oder Schlösser. Die Gebäude können unterschiedlichste Baustile repräsentieren, beispielsweise die Gründerzeit oder den Jugendstil, und besitzen oft noch originale Elemente wie Stuckverzierungen, Holzarbeiten oder kunstvolle Fassaden. Der Denkmalschutz soll diese Gebäude vor Veränderungen oder Abbrüchen schützen und dafür sorgen, dass ihr historischer Charakter bewahrt bleibt.

Eine Immobilie gilt als denkmalgeschützt, wenn sie von der zuständigen Denkmalschutzbehörde als besonders erhaltenswert eingestuft wird. Die genauen Anforderungen variieren je nach Bundesland, da der Denkmalschutz in Deutschland Ländersache ist. Es gibt jedoch einige allgemeine Kriterien, die für den Schutzstatus entscheidend sind, wie beispielsweise architektonische Besonderheiten, die historische Bedeutung, der künstlerische oder ästhetische Wert, die städtebauliche Bedeutung oder die wissenschaftliche oder technische Bedeutung.

• In der Regel prüft die Behörde jedes Gebäude individuell und entscheidet, ob es die Anforderungen des Denkmalrechts erfüllt.
• Sind die Voraussetzungen gegeben, nimmt das zuständige Amt für Denkmalschutz das Gebäude in die Liste der Baudenkmäler auf.
• Um herauszufinden, ob eine Immobilie unter den Denkmalschutz fällt, können sich Interessenten an die Untere Denkmalschutzbehörde wenden.

Wichtiger Hinweis: Es ist nicht erforderlich, dass das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht. Möglich ist auch, dass lediglich die Fassade denkmalgeschützt ist.

(Quelle)

Besitzer von Denkmalimmobilien profitieren von attraktiven steuerlichen Abschreibemöglichkeiten durch die Denkmal AfA. Die „Absetzung durch Abnutzung“ oder „Denkmalschutz Abschreibung“ ermöglicht es Eigentümern von Denkmalimmobilien, die Sanierungskosten Kosten für Modernisierung und Instandhaltung steuerlich geltend zu machen und hohe Kosten gleichmäßig über einen festgelegten Zeitraum abzusetzen (Quelle). 

Diese guten Konditionen zur Abschreibung von denkmalgeschützten Gebäuden umfassen unter anderem Kosten für Abnutzung, altersbedingte Reparaturen und Ausgaben zur Einsparung von Heiz- oder Stromkosten. Die AfA-Tabelle liefert Informationen darüber, bei welcher Investition Eigentümer über welchen Zeitraum wie viel abschreiben können (Quelle).

Eigentümer einer denkmalgeschützten Immobilie können des Weiteren die Anschaffungskosten steuerlich geltend machen. Hierbei spielt das Baujahr der Immobilie eine wichtige Rolle:

• Bei Altbau-Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, beträgt der AfA-Satz 2,5 Prozent über 40 Jahre.
• Bei Immobilien, die nach 1925 gebaut wurden, beträgt der AfA-Satz 2 Prozent über 50 Jahre.
• Für Neubauimmobilien betrug die lineare AfA bisher 3 Prozent über 33 Jahre.
• Im April 2024 wurde die lineare Abschreibung von der degressiven AfA abgelöst. Käufer, die eine Immobilie zwischen dem 1. Oktober 2023 und dem 30. September 2029 erwerben, können die Investitionssumme mit 5 Prozent degressiv abschreiben.

(Quelle)

Die Denkmal Afa unterscheidet sich je nach Selbstnutzung oder Vermietung.

• Vermietung: Vermieten Eigentümer ihre Denkmalimmobilie, können die vollständigen Sanierungskosten können über einen Zeitraum von 12 Jahren zu 100 Prozent abschreiben: acht Jahren zu jeweils neun Prozent und anschließend vier Jahre zu jeweils sieben Prozent steuerlich absetzen. Zudem können Vermieter nach der Sanierung der Immobilie die Darlehenszinsen der Finanzierungskosten zu 100 Prozent abschreiben.
• Eigennutzung: Bei der Eigennutzung einer Denkmalimmobilie können Eigentümer 90 Prozent der Sanierungskosten über einen Zeitraum von zehn Jahren zu jeweils neun Prozent steuerlich geltend machen (Quelle).

Es gibt eine Reihe von Förderprogrammen, die gezielt die Sanierung und Modernisierung von denkmalgeschützten Immobilien unterstützen. Einige der wichtigsten Geldgeber sind:

• Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
• Deutsche Stiftung Denkmalschutz
• Landesdenkmalämter
• Örtliche Denkmalschutzbehörde

KfW-Förderkredite für Denkmalimmobilien sind besonders attraktiv, da sie zinsgünstige Darlehen und Tilgungszuschüsse für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen bieten. Zu den wichtigsten KfW Denkmalschutz-Förderprogrammen zählt die KfW-Effizienzhaus Denkmalschutz Förderung.

Programm 261/262 – Kredit für energieeffiziente Sanierung: Die KfW fördert alle energetischen Maßnahmen, die zu einer Effizienzhaus-Stufe 85 oder zur Effizienzhaus-Stufe Denkmal führen (Quelle).

• Durch die Denkmalvorschriften sind die baulichen Rahmenbedingungen weniger frei als bei einem Neubau oder Bestandsobjekt. Es kann zu Bauverzögerungen und damit Verzögerungen in der Fertigstellung kommen.
• Die Kosten für die Instandhaltung von Denkmalimmobilien sind häufig höher als bei nicht denkmalgeschützten Gebäuden. Dies liegt an den speziellen Anforderungen und Auflagen, die Käufer bei der Renovierung und Pflege denkmalgeschützter Objekte beachten müssen sowie an der Notwendigkeit, originale Materialien und Techniken zu verwenden, um den historischen Charakter des Gebäudes zu bewahren.
• Die Maßnahmen zur energetischen Sanierung sind bei alten Gebäuden in der Regel aufwendiger, was zu höheren Kosten führen kann.
• Bevor Renovierungs- und Sanierungsmaßnahmen an einem denkmalgeschützten Objekt oder dessen geschützten Bereichen durchgeführt werden, ist eine Genehmigung durch die zuständige Denkmalbehörde Unterlassene Genehmigungen können zu erheblichen Bußgeldern führen.

Welche Baumaßnahmen bei einer Denkmalimmobilie genehmigungspflichtig sind, ist in den Denkmalschutzgesetzen der jeweiligen Bundesländer geregelt. Diese Gesetze legen fest, dass alle Maßnahmen, die das Erscheinungsbild, die Substanz oder die historische Bedeutung des Denkmals verändern könnten, einer denkmalrechtlichen Genehmigung bedürfen. Zusätzlich enthalten die Landesbauordnungen ergänzende Regelungen zu Baumaßnahmen und Genehmigungspflichten.

Vor Beginn von Baumaßnahmen ist daher eine Abstimmung mit der zuständigen Denkmalbehörde ratsam, um sicherzustellen, dass alle genehmigungspflichtigen Arbeiten entsprechend beantragt und genehmigt sind.

Es gibt bestimmte Baumaßnahmen an Denkmalimmobilien, die grundsätzlich in allen Bundesländern genehmigungspflichtig sind. Dazu gehören:

• Veränderungen an der Bausubstanz
• Fassadenänderungen
• Anbauten und Erweiterungen
• Dachänderungen
• Eingriffe in die Innenarchitektur (bei geschützten Innenräumen)

Die Kombination aus KfW-Darlehen, staatlichen Förderungen und steuerlichen Vorteilen macht die Finanzierung einer Denkmalimmobilie möglich und auch finanziell attraktiv. Vorab ist eine detaillierte Planung ratsam, die sowohl die Finanzierungsstrategie als auch die Kosten der Sanierung und die steuerlichen Vorteile berücksichtigt.

Angaben zur Person:

• verheiratet
• 130.000,00 Euro zu versteuerndes Einkommen
• 9% Kirchensteuer
• 20 Jahresbetrachtung

*Beachten Sie: Das Rechenbeispiel ist stark vereinfacht und soll nur zur Orientierung dienen. Lassen Sie sich die Kosten eines Immobilienkaufs von unseren Experten für Ihren individuellen Fall durchrechnen.

Sie sollten vor Kauf überlegen, in welche Art von Immobilie als Kapitalanlage Sie investieren möchten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Kriterien einzelner Immobilienarten:

• Neubau
• Bestandsimmobilie
• Studentenapartments
• Pflegeimmobilie

Sie planen eine Baufinanzierung? Unsere Experten stehen Ihnen gerne mit umfassender Beratung zur Seite und helfen Ihnen, die besten Finanzierungsoptionen für Ihr Vorhaben zu finden.