Baufinanzierung

So unterstützen wir Sie bei der Finanzierung Ihrer Immobilie – egal, ob Eigenheim oder Kapitalanlage

Maureen Menger23. Januar 2025

Das Wichtigste in Kürze

Die Baufinanzierung ermöglicht es, den Kauf oder Bau einer Immobilie durch Kredite oder Darlehen zu finanzieren.
Typische Arten der Baufinanzierung sind unter anderem Annuitätendarlehen, Volltilger-Darlehen oder Forward-Darlehen.
Die Höhe der monatlichen Raten und die Gesamtkosten hängen von Faktoren wie Kreditlaufzeit, Zinssatz und Eigenkapitalanteil ab.
Es ist wichtig, verschiedene Angebote zu vergleichen, um die optimale Finanzierungslösung zu finden und langfristig finanzielle Stabilität zu gewährleisten.

Was ist eine Baufinanzierung?

In vielen Fällen ist die Baufinanzierung der Schlüssel zum Eigenheim. Dabei handelt es sich um eine Finanzierungsmethode, mit der der Bau, der Kauf oder die Renovierung einer Immobilie (z. B. ein Haus oder eine Wohnung) ermöglicht wird. Sie wird meist über ein Darlehen abgewickelt, das der Kreditnehmer für die Finanzierung der Kosten für den Bau oder den Kauf einer Immobilie bei einem Kreditinstitut aufnimmt.

Die aktuellen Bauzinsen für Ihre Baufinanzierung

Die optimale Baufinanzierung sollte so genau wie möglich an die persönliche Situation und Ziele sowie die finanzielle Belastbarkeit des Kreditnehmers angepasst sein. Neben Kosten, Rückzahlungsbedingungen und den Möglichkeiten zur Sondertilgung spielt der Bauzins eine entscheidende Rolle. Denn: Wer eine Baufinanzierung abschließt, muss dafür Zinsen an die Bank zahlen. Die Höhe der Zinsen einer Baufinanzierung hängt unter anderem von der Art des Vorhabens ab: Handelt es sich um den Neubau eines Hauses oder den Kauf einer Bestandsimmobilie? Weitere Einflussfaktoren sind:

der Objektwert und die Lage der Immobilie
das Eigenkapital
die vereinbarte Zinsbindungsfrist sowie die aktuelle Marktlage
Erwerben Kreditnehmer die Immobilie zur Vermietung, können Sie die Zinsen unter Umständen steuermindernd geltend machen.

Lassen Sie sich dazu gerne von unseren Experten zum Thema Immobilien als Kapitalanlage beraten.

Sollzins und Effektivzins: Wo liegt der Unterschied?

Der Sollzins

Der Sollzins gibt an, wie viel Kreditnehmer bei einem Immobilienkredit allein für das Ausleihen des Geldes an die Bank zahlen müssen. Der Sollzins enthält keine weiteren Gebühren oder Kosten.

Der Effektivzins

Der Effektivzins beinhaltet neben dem Sollzins auch die anfallenden Kosten, die eine Bank berechnet. Dazu gehören beispielsweise Gebühren für die Vermittlung des Kredites oder Kontoführungsgebühren. Der Effektivzins muss seit 2010 laut EU-Verbraucherkreditrichtlinie bei jeglichen Angeboten für Ratenkredite angegeben sein. Kreditnehmer sollten bei den Angeboten der Banken auf diesen Zinssatz achten. Achtung: Einige Banken rechnen zum Beispiel die Kosten für Gutachter und Notare in den Effektivzins ein und andere nicht. Außerdem unterscheidet sich der Zinssatz von Bank zu Bank – ein Vergleich lohnt sich in jedem Fall.

Die Sollzinsbindung

Als sogenannte Sollzinsbindung wird der Zeitraum definiert, zu dem das Kreditinstitut den Bauzinssatz festschreibt. Die Bank kann den Zinssatz für diesen vereinbarten Zeitraum nicht verändern. Selbst in dem Fall eines Anstiegs der Leitzinsen nicht. Die Sollzinsbindung bietet Kreditnehmern somit Sicherheit beim Abschluss einer Baufinanzierung. Für die Festlegung der Sollzinsbindung stehen ihnen unterschiedliche Längen zur Auswahl: Die Zinsvariante können Kreditnehmer von fünf über 10 bis hin zu 30 Jahren hinweg festlegen. Wenn Kreditnehmer wissen möchten, welche Zinsbindung sich zum Zeitpunkt ihres Vorhabens anbietet, sollten sie einen Blick in die aktuelle Zinsentwicklung werfen. Hieraus können sie zudem entnehmen, wo die Baufinanzierungszinsen aktuell liegen.

Die geeignete Laufzeit der Sollzinsbindung

Sowohl für eine kurze als auch für eine lange Sollzinsbindung lassen sich Vor- und Nachteile aufzeigen. Wie Kreditnehmer sich entscheiden sollten, hängt von bestimmten Faktoren ab. Stehen die Bauzinsen bei Abschluss des Darlehens hoch und deutet sich ein sinkendes Zinsniveau an, dann empfiehlt sich eine kurze Sollzinsbindung von drei bis fünf Jahren. Tritt dieser Fall ein, profitieren Kreditnehmer bereits nach wenigen Jahren von den gesunkenen Zinsen. Anders verhält es sich bei aktuell niedrigen Zinsen für die Baufinanzierung, die ansteigen sollen. Demnach ist eine möglichst lange Zinsfestschreibung anzuraten. So schöpfen Kreditnehmer die günstigen Zinsen für einen langen Zeitraum aus.

Tilgung und Tilgungsrate

Den Anteil des Kredites, der die geliehene Geldsumme begleicht, wird als Tilgung bezeichnet. Bei Abschluss eines Annuitätendalehens legen Kreditnehmer eine anfängliche Tilgungsrate der gesamten Darlehenssumme fest. Eine Tilgungsrate von 2,0 Prozent ist das empfohlene Minimum bei Baufinanzierungen. Damit Kreditnehmer möglichst schnell schuldenfrei werden, können sie den Tilgungssatz je nach freiem Einkommen beliebig erhöhen. Der Tilgungssatz von Darlehen beträgt in der Regel zwischen 1,0 und 10 Prozent. Er steigt von Jahr zu Jahr, weil der Betrag an Zinsen kontinuierlich mit der Restschuld sinkt.

Baufinanzierung: Besonderheiten und Anschlussfinanzierung

Kreditinstitut und Kreditnehmer schließen eine Baufinanzierung üblicherweise über einen längeren Zeitraum ab. Wird der Kredit bis Ende der Laufzeit nicht komplett getilgt, vereinbaren beide Parteien für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Die Baufinanzierung wird dann mit einem neuen Darlehen fortgeführt. Bei Immobilienkrediten mit ablaufender Zinsbindung ist dies erforderlich, weil die Dauer der Sollzinsbindung in der Regel nicht die gesamte Laufzeit des Kredits abdeckt. Am Ende der Sollzinsbindung bleibt eine Restschuld offen, die der Kreditnehmer ebenfalls finanzieren muss. Die Vorteile einer Anschlussfinanzierung liegen:

im Einsparpotenzial
in neuen Verhandlungsspielräumen: Sind die Zinsen gesunken, können Sie sich das niedrige Zinsniveau in einem neuen Vertrag sichern. Der Abschluss der Anschlussfinanzierung ist bereits Jahre vorher möglich. Es ist deshalb empfehlenswert, den Markt im Blick zu halten.
in der Möglichkeit, die Darlehenskosten so in der Gesamtbetrachtung zu senken.

Bereitstellungszinsen

Rufen Kreditnehmer den Immobilienkredit mit deutlicher Verspätung ab, können die sogenannten Bereitstellungszinsen hohe Kosten verursachen. Auch bei Teilbeträgen eines noch nicht vollständig abgerufenen Darlehens müssen sie mit diesen Kosten rechnen. Wie lange der bereitstellungsfreie Zeitraum anhält, ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Da die Bereitstellungszinsen deutlich höher ausfallen als die Bauzinsen, sollten Kreditnehmer diesen Kostenfaktor unbedingt einplanen.

Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers?

Um sich abzusichern, tragen Kreditinstitute eine Grundschuld oder Hypothek auf die Immobilie ein. Im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers darf die Bank auf die Veräußerung bestehen.

Diese Arten der Bausfinanzierung gibt es

Zu jeder Lebenssituation gibt es die passende Baufinanzierung – egal, ob Kreditnehmer viel oder wenig Eigenkapital mitbringen oder die Rate hoch oder möglichst gering ausfallen soll. Durch die zahlreichen Kombinationsmöglichkeiten der Darlehensarten ist der Wunsch nach Eigentum meistens realisierbar.

Annuitätendarlehen

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker für die Baufinanzierung und damit die gebräuchlichste Form. Dabei vereinbaren Kreditinstitut und Kreditnehmer eine monatliche Rate für Tilgung und Zinsen, die bis zum Ende der Laufzeit gleich bleibt. Für mehr Flexibilität können beide Parteien ein jährliches Sondertilgungs- und Tilgungswechselrecht zusätzlich vereinbaren. Die Restschuld begleicht der Kreditnehmer über eine Anschlussfinanzierung.

Volltilger-Darlehen

Bei einem Volltilger-Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Vertragslaufzeit das Darlehen komplett zurück. Ein Zeitraum von 20 bis 25 Jahren ist bei diesem Finanzierungsmodell üblich. Kreditinstitut und Kreditnehmer können jedoch auch eine kürzere Laufzeit vereinbaren, wenn der Kreditnehmer die monatliche Ratenhöhe tragen kann. Da keine Restschuld anfällt, müssen Kreditnehmer keine Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen tragen. Allerdings können die Sollzinsen in einem Volltilger-Darlehen höher ausfallen als bei einem Annuitätendarlehen.

Variable Darlehen

Bei variablen Darlehen nimmt das Kreditinstitut eine regelmäßige Zinsanpassung an den aktuellen Marktzins vor. Dies geschieht meist etwa alle drei Monate. Bei steigendem Zinssatz besteht die Möglichkeit, den Vertrag in einen Kredit mit langfristiger Zinsbindung umzuwandeln. Diese Art von Darlehen eignet sich vor allem für Kreditnehmer mit hohen Rücklagen und einem guten Gespür für den Finanzmarkt. Bei niedrigen Zinsen oder stark schwankenden Märkten sind variable Darlehen allerdings nicht zu empfehlen.

Endfällig Darlehen

Bei einem endfälligen Darlehen zahlt der Kreditnehmer während der Laufzeit nur die anfallenden Zinsen. Das Kreditinstitut erhält die geliehene Summe anschließend in einer einzigen letzten Rate zurück.

Forward-Darlehen

Durch ein Forward-Darlehen können sich Kreditnehmer günstige Zinsen für eine spätere Baufinanzierung sichern. Bei diesem Finanzierungsmodell handelt es sich um eine Anschlussfinanzierung, die aus einem Annuitätendarlehen mit festen Monatsraten und einer Zinsbindung besteht. Letztere kann der Kreditnehmer frei wählen.

Das Forward-Darlehen richtet sich an Kreditnehmer, die ihre Immobilie schon seit einem längeren Zeitraum finanzieren und deren erste Sollzinsbindung bald ausläuft. Da die Auszahlung des Annuitätendarlehens erst bis zu rund fünf Jahre nach Vertragsabschluss erfolgt, fallen in dieser Zeit keine Bereitstellungszinsen und auch keine monatlichen Raten an. Kreditnehmer müssen jedoch mit einem Aufschlag je nach aktuellem Marktzins, Marktlage oder Länge der Forward-Periode rechnen.

Baufinanzierung ohne Eigenkapital

In der Regel deckt eine Baufinanzierung die Bau- und Kaufnebenkosten, wie etwa Notarkosten und Grundbuchkosten, nicht ab. Aus diesem Grund ist es empfehlenswert, ein Eigenkapital in Höhe von 20 Prozent der gesamten Finanzierungssumme (Kaufpreis plus Nebenkosten und ggf. Modernisierung) der Immobilie mitzubringen. Kreditnehmer sollten mit ihrem Eigenkapital mindestens aber die Nebenkosten abdecken. Können sie mit Ihrem Eigenkapital neben den Nebenkosten einen Teil des Immobilienkaufpreises finanzieren, fällt die Gesamtkredithöhe niedriger aus. Zudem erhalten sie einen besseren Zinssatz bei geringerer Laufzeit.

Grundsätzlich ist es auch möglich, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Anspruch zu nehmen. Bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital handelt es sich um eine Vollfinanzierung. Diese Form der Baufinanzierung bedeutet für die Banken ein höheres Risiko. Aus diesem Grund liegen die Zinsen einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital des Kreditnehmers höher als die Zinsen eines Darlehens mit Eigenkapital. Besonders ab einer Beleihung von 80 Prozent steigen die Bauzinsen deutlich an. Vollfinanzierungen sind nur dann sinnvoll umsetzbar, wenn Einkommen und Vermögen dazu passen. Ansonsten wird das Projekt unlösbar und viel zu teuer.

Welche Kosten sind bei der Baufinanzierung zu beachten?

Für die Höhe der Baufinanzierung ist vor allem der Kaufpreis der Immobilie, deren Größe sowie Bauart und das zur Verfügung stehende Eigenkapital entscheidend. Möchten Kreditnehmer selbst bauen, machen die Kosten für das Baugrundstück und den Bau jedoch nur einen Teil aus. Auch die Nebenkosten und Baunebenkosten spielen eine Rolle. Kosten fallen unter anderem für Folgendes an:

Grundstück, Gewerbesteuer, Notar/Grundbucheintrag, Maklerkosten, Baugenehmigung
Bodengutachten, Prüfstatiker, Vermessungen, Bauleitung und Architekt, Anlegen der Baustraße, Abfahren überschüssiger Erde
Baustrom und Bauwasser, Abriss von Altbauten, Erschließen von Hausanschlüssen (beispielsweise Gas, Wasser, Strom, Kanalisation, Telefon)

Der finanzielle Aufwand gestaltet sich regional unterschiedlich. Die Baunebenkosten können bis zu 15 Prozent betragen. Zusätzlich empfehlen unsere Experten, zehn Prozent der Kosten für Unvorhergesehenes einzuplanen und zurückzulegen.

Baufinanzierung: Laufzeit und monatliche Raten

Die Laufzeit der Baufinanzierung bemisst sich daran, wie hoch Kreditnehmer die anfängliche Tilgung ansetzen. Sie sollte nicht zu niedrig ausfallen, damit sie die Baufinanzierung nicht unnötig lange abbezahlen müssen. Aus der Höhe der Darlehenssumme, des Sollzinses und der anfänglichen Tilgung lässt sich bereits im Vorfeld die wahrscheinlich zu erwartende monatliche Rate berechnen.

Darlehenssumme: 250.000 Euro
Sollzins pro Jahr: aktuell zwischen 2,8 bis 3,3 Prozent für eine Laufzeit von zehn Jahren (Stand Januar 2025)*
Anfängliche Tilgung pro Jahr: 2 Prozent

*Genauere Angaben sind nur unter Einbezug weiterer Rahmendaten der persönlichen Baufinanzierung möglich.

Versicherungsschutz beachten

Die Wohngebäudeversicherung ist elementar für jeden Immobilienbesitzer. Bei einer Eigentumswohnung ist diese über die Eigentümergemeinschaft und den Hausverwalter bereits abgeschlossen. Beim Hauskauf oder -Bau muss der Kreditnehmer diese Versicherung zwingend abschließen. Die meisten Banken fordern den Nachweis über einen Versicherungsschutz ein, bevor das Darlehen ausgezahlt wird.

Beim eigenen Bauvorhaben ist während der Bauphase ein zusätzlicher Versicherungsschutz für Bauherren wichtig. Daher sollten sie beim Bau eines Hauses mindestens eine Bauherrenhaftpflichtversicherung und eine Bauleistungsversicherung abschließen. Wir können Ihnen gemeinsam mit unserem Partner den passenden Versicherungsschutz mit besonders günstigen Konditionen anbieten. Wir beraten Sie gerne.

Energieeffizienz ist gerade aktuell ein wichtiges Thema. Steigende Rohstoffpreise und die aktuell politisch kritische Situation lassen das Thema Strom- und Energieversorgung beim Kauf oder der Modernisierung zu einem großen Kostenfaktor werden.

Neben der langfristigen Kostenersparnis sind aber auch staatliche Förderungen für das energieeffiziente Bauen und Kaufen in Form von günstigen Krediten oder Barzuschüssen möglich.

Christopher Reckhemke, Spezialist für Baufinanzierung

Baufinanzierungs-Vergleich: die günstigsten Anbieter 2024

Welcher Anbieter für Baufinanzierungen ist der günstigste? Um die günstigsten Baufinanzierungs-Anbieter zu ermitteln, vergleicht das Deutsche Institut für Service-Qualität (DISQ) jährlich den Service und die Konditionen von sechs Online-Vermittlern von Baufinanzierungskrediten sowie von fünf Direktbanken. Die Konditionen der Baufinanzierung stehen im Fokus. Auf Basis offizieller Unternehmensangaben bewertet das DISQ die Effektivzinssätze und Leistungen in den Kategorien Sofortfinanzierung, Forward-Finanzierung und Volltilger-Darlehen vergleichend.

Des Weiteren untersucht das DISQ die Konditionen von insgesamt 15 Filialbanken in Hinblick auf aktuelle Filialkonditionen (Effektivzinssätze und Leistungen). Wenn Sie sich mit der Thematik der Baufinanzierung beschäftigen, dient der Vergleich der Baufinanzierungskredite als erster Anhaltspunkt (Quelle: Studie Direkt-Baufinanzierer 2024)

Um den für Sie und Ihre individuellen Bedürfnisse passenden Kredit zu finden, unterstützen Sie unsere Baufinanzierungs-Experten.

Mit unseren Experten zu Ihren eigenen vier Wänden

Fazit: Eine Baufinanzierung ist ein sehr individuelles Projekt mit langer Laufzeit. Lassen Sie sich daher im Vorfeld von unseren Experten zum Thema Baufinanzierung beraten. Mit unserer Expertise und unseren zuverlässigen Partnern unterstützen und begleiten wir Sie von der Immobiliensuche bis hin zur Finanzierung.

Um Ihre Baufinanzierung rundum abzusichern, beraten wir Sie auch gerne zu einer möglichen Berufsunfähigkeitsversicherung. Kontaktieren Sie uns dazu einfach und unverbindlich über das untenstehende Formular.

Wann haben Sie das letzte Mal gemeinsam mit Ihrem Finanzexperten, Banker, Steuerberater und vielleicht auch Rechtsberater an einem Tisch gesessen, um Ihre unternehmerische oder private Finanzstrategie abzustimmen? Vermutlich noch nie. Dabei ist kein Finanzthema eine Insellösung. Es besteht immer eine direkte Wechselwirkung zu anderen Themengebieten aus den Bereichen Finanzen, Recht und Steuern. Diese Art von Beratung nennen wir Kontextberatung.