Neubau als Kapitalanlage
Jetzt Immobilien anfordernDas Wichtigste in Kürze
- Ein Neubau kann eine besonders attraktive Kapitalanlage sein, vor allem, wenn der Eigentümer die Immobilie als Mietobjekt zur Verfügung stellt.
- Neubauten helfen dabei, neuen Wohnraum zu errichten, erfüllen moderne Wohnstandards und erfordern in aller Regel auf lange Sicht keine großen Investitionen für die Instandhaltung.
- Im Umkehrschluss ist eine Neubauimmobilie bei vergleichbarer Lage in der Regel teurer als ein Bestandsobjekt.
- Die Kosten eines Neubaus als Kapitalanlage setzen sich aus einer Vielzahl von Posten zusammen, die von der Grundstücksbeschaffung über die Bau- und Planungskosten bis hin zu den laufenden Betriebskosten reichen.
Was ist ein Neubau?
Bei einem Neubau handelt es sich um eine erstmalige Errichtung eines Gebäudes, das den aktuellen Bauvorschriften und -standards entspricht. Es kann sich um ein Einfamilienhaus, ein Mehrfamilienhaus oder ein gewerbliches Gebäude handeln. Neubauten bieten in der Regel moderne Baustandards in Bezug auf Energieeffizienz, Technik und Gestaltung. Neubauten können eine lukrative Kapitalanlage darstellen, insbesondere wenn der Eigentümer sie vermietet.
Neubau oder Bestandsimmobilie?
Welche Vorteile hat ein Neubau?
Moderne Bauqualität und -standards
- Neubauten erfüllen die neuesten Energieeinsparverordnungen (EnEV) und sind meist deutlich energieeffizienter als Bestandsimmobilien. Das bedeutet niedrigere Heizkosten und ein besserer CO₂-Fußabdruck.
- Neubauten sind oft mit modernen Baumaterialien, effizienter Isolierung, innovativen Heizsystemen (wie Wärmepumpen oder Solaranlagen) und smarten Technologien ausgestattet.
- Im Gegensatz zu älteren Bestandsimmobilien bieten Neubauten oft barrierefreie Zugänge und Möglichkeiten.
Wertstabilität und -steigerung
Neubauten entsprechen den aktuellen Marktanforderungen und sind in der Regel wertbeständiger. Da sie keine Altlasten oder strukturellen Mängel aufweisen, sind sie in der Regel weniger anfällig für Wertverluste.
Geringe Instandhaltungskosten
Neugebaute Häuser orientieren sich von der Bauweise und der Technik an den neuesten Standards. Käufer haben dahingehend in den ersten Jahren keinen umfangreichen Modernisierungs- oder Sanierungsaufwand zu erwarten.
Gute Vermietbarkeit
Die Vermietung eines Neubaus bietet aufgrund der höheren Mieteinnahmen, geringen Instandhaltungskosten, des besseren Komforts für die Mieter und der langfristigen Wertsteigerungspotentiale attraktive Vorteile für Vermieter. Neubauten sind dahingehend eine zukunftssichere Investition, die sowohl mittel- als auch langfristig stabile und lukrative Einnahmen generieren können.
Höhere Mietrendite
Neubauten zeichnen sich durch eine moderne Ausstattung (z. B. hochwertige Materialien, Smart-Home-Technologien) und eine energetische Effizienz (z. B. gute Dämmung, umweltfreundliche Heizsysteme) aus. Dadurch können Eigentümer höhere Mietpreise erzielen.
Diversifikation im Portfolio
Der Erwerb von Neubauten ermöglicht eine Diversifikation des Immobilienportfolios. Der Erwerb von Neubauten kann dazu beitragen, das Risiko zu streuen und von den Vorteilen eines modernen, energieeffizienten Objekts zu profitieren.
Was gilt es bei einem Neubau zu beachten?
Höhere Anschaffungskosten
Neubauten sind in der Regel teurer als Bestandsimmobilien, sowohl in Bezug auf den Kaufpreis als auch die Baukosten. Hohe Anschaffungskosten können die Rentabilität der Immobilie im Vergleich zu Bestandsimmobilien verringern, insbesondere in Märkten mit stagnierenden oder sinkenden Immobilienwerten.
Längere Amortisationszeit
Die Kombination aus höheren Kaufpreisen und niedrigeren anfänglichen Mieteinnahme (vor allem in neuen oder weniger nachgefragten Lagen) kann dazu führen, dass es länger dauert bis die Investition in einen Neubau ihre Amortisation erreicht.
Unzureichende Infrastruktur
Neubaugebiete befinden sich häufig in entstehenden oder peripheren Lagen, die noch nicht vollständig erschlossene Infrastruktur bieten. Das betrifft insbesondere die Verfügbarkeit von Schulen, Gesundheitsdiensten, Verkehrsanbindungen und Einrichtungen des täglichen Bedarfs.
Verzögerte Mieteinnahmen
Wenn der Neubau noch nicht fertiggestellt ist oder aufgrund von Bauverzögerungen nicht sofort vermietet werden kann, verringert sich die Rendite der Investition kurzfristig. Auch während der Bauphase entstehen bereits Kosten, ohne dass Käufer Einnahmen generieren. Dies kann die Liquidität des Investors belasten und sollten von vorneherein eingeplant werden.
Welche Kosten kommen bei einem Neubau auf mich zu?
Die Kosten eines Neubaus als Kapitalanlage setzen sich aus verschiedenen Posten zusammen, die der Investor zu Beginn und während der Nutzung der Immobilie tragen muss. Diese Kosten können je nach Projektgröße, Lage, Art des Neubaus und individuellen Gegebenheiten stark variieren. Eine genaue Kalkulation ist wichtig, um die Rentabilität der Investition richtig einschätzen zu können.
Diese Kosten können bei einem Neubau als Kapitalanlage anfallen:
- Erwerbskosten
- Bau- und Planungskosten
- Finanzierungskosten
- laufende Betriebskosten
- Renovierungs- und Modernisierungskosten
Steuerliche Vorteile bei Vermietung
Vermieter von Neubauten können in den ersten Jahren von bestimmten Steuervergünstigungen profitieren. Zu den wichtigsten steuerlichen Vorteilen dieser Immobilie als Kapitalanlage zählen:
Abschreibung (AfA)
Vermieter können die Abschreibung des Gebäudes in Höhe von 3 Prozent (lineare Abschreibung) oder 5 Prozent (degressive Abschreibung) pro Jahr vornehmen.
Für energetische Sanierungen und bestimmte nachhaltige Bauinvestitionen können kürzere Abschreibungsfristen oder höhere AfA-Sätze gelten.
Experten-Tipp:
Sonderabschreibung nach §7b EstG
„Eine besonders effektive Bauweise, der KfW 40 Standard sowie das QNG-Siegel sind Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach §7b.
Seit dem 01. Januar 2023 können Käufer, deren Neubauprojekte eine besonders effektive Bauweise aufweisen, den Standard „Effizienzhaus 40“ erfüllen und über das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG) verfügen, diese nach §7b EstG verbessert abschreiben.
Die 7b-Sonderabschreibung beträgt für das erste Jahr und für die drei Folgejahre jeweils fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten von 4.000 Euro je qm Wohnfläche.
Zusätzlich können Käufer die nach §7 Absatz 5a degressive AfA für einen Neubau von fünf Prozent p.a. absetzen.”
Jasmin Demand, Immobilien-Expertin
Steuerliche Absetzbarkeit von Baukosten
Vermieter eines Neubaus können Bau- und Finanzierungskosten im Zusammenhang mit der Vermietung als Betriebsausgaben von der Steuer absetzen. Hierzu zählen unter anderem:
- Zinsen für Baukredite
- Bauausgaben (Material, Handwerker, Architektenhonorare)
- Notar- und Grundbuchkosten und die Grunderwerbsteuer
Wichtiger Hinweis: Käufer können ausschließlich die Baukosten (nicht der Grundstücksanteil) abschreiben.
Umsatzsteuer
Bei der Vermietung von Neubauten an private Mieter ist die Vermietung in der Regel umsatzsteuerbefreit. Der Vermieter bekommt die abgezogene Umsatzsteuer (die der Bauunternehmer beim Kauf von Baumaterialien erhebt) für den Neubau allerdings nicht zurückerstattet. Eine Ausnahme bildet die Vermietung an gewerbliche Mieter.
Investitionsabzugsbetrag (IAB)
Vermieter, die den Neubau als Teil einer gewerblichen Tätigkeit planen, können den Investitionsabzugsbetrag (IAB) in Höhe von bis zu 40 Prozent der voraussichtlichen Investitionskosten bereits vor der Anschaffung und Herstellung steuerlich geltend machen.
Förderungen von Neubauten
Käufer von Neubauten, die den Anforderungen an die Energieeffizienz (z. B. nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)) entsprechen oder umweltfreundliche Technologien wie Wärmepumpen, Solarenergie oder Photovoltaikanlagen integrieren, können von staatlichen Förderprogrammen profitieren. Zu den wichtigsten Förderungen gehören:
Förderprogramm für klimafreundlichen Neubau (KFN): Das Förderprogramm “Klimafreundlicher Neubau” ist Teil der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Gefördert wird sowohl der Neubau klimafreundlicher Wohn- und Nichtwohngebäude als auch der Ersterwerb (innerhalb von 12 Monaten nach Bauabnahme gemäß § 640 BGB) neugebauter klimafreundlicher Wohn- und Nichtwohngebäude (Quelle).
Falls die Immobilie besonders energieeffizient und nachhaltig ist, kommen gegebenenfalls weitere Förderprodukte mit noch besseren Konditionen infrage. Eine Übersicht bietet die Kreditanstalt für Wiederaufbau auf ihrer Webseite unter der Rubrik „Neubau“.
Beispielrechnung Neubau als Kapitalanlage
*Beachten Sie: Das Rechenbeispiel ist stark vereinfacht und soll nur zur Orientierung dienen. Lassen Sie sich die Kosten eines Immobilienkaufs von unseren Experten für Ihren individuellen Fall durchrechnen.
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Sie sollten vor Kauf überlegen, in welche Art von Immobilie als Kapitalanlage Sie investieren möchten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Kriterien einzelner Immobilienarten:
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