Pflegeimmobilien als Kapitalanlage
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Maureen Menger17. Dezember 2024Das Wichtigste in Kürze
- Pflegeimmobilien bieten eine attraktive Investitionsmöglichkeit mit stabilen Renditen, typischerweise zwischen vier drei und sechs Prozent.
- Eigentümer profitieren von der steigenden Nachfrage nach Pflegeplätzen aufgrund der demografischen Entwicklung.
- Die Kosten der Gesamtinvestition hängen von vielen verschiedenen Faktoren ab.
- Investoren sollten jedoch die Lage, Betreiberqualität und Marktbedingungen sorgfältig analysieren.
Was ist eine Pflegeimmobilie?
Die Pflegeimmobilie ist eine Form der Immobilieninvestition, die sich auf Einrichtungen für pflegebedürftige Menschen fokussiert. Bei Pflegeimmobilien handelt es sich um einzelne Wohneinheiten innerhalb einer privaten Pflegeeinrichtung. Der Betreiber dieser Pflegeeinrichtung pachtet die Immobilie vom Investor, also vom Eigentümer der Einheit. Die Laufzeit des Pachtvertrags beträgt häufig 20 bis 25 Jahre, mit der Möglichkeit einer Verlängerung nach Ablauf der Vertragsfrist. Pflegeimmobilien bieten Investoren eine attraktive Chance, vom steigenden Bedarf an Pflegeplätzen und altersgerechtem Wohnraum in einer alternden Gesellschaft zu profitieren.
Welche Pflegeeinrichtungen gibt es?
Es gibt verschiedene Arten von Pflegeimmobilien, die jeweils unterschiedliche Zielgruppen und Bedürfnisse bedienen:
- stationäre Pflegeheime
- Wohnheime mit angeschlossenem Pflegeservice/ betreutes Wohnen
- Altersheime
- gemischte Heime aus Wohnheim und Pflegeheim
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Warum eignet sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Marktsituation
Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes hat sich die Zahl der Beschäftigten in ambulanten Pflegediensten binnen 20 Jahren mehr als verdoppelt. Mit der wachsenden Zahl pflegebedürftiger Menschen nimmt der Bedarf an Personal und Einrichtungen im Pflegebereich zu:
- Die Zahl der Beschäftigten in Pflegeheimen stieg um 71 Prozent von 475 400 Personen im Jahr 2001 auf 814 000 Personen 2021.
- Im selben Zeitraum nahm die Zahl der vollstationär versorgten Personen um 31 Prozent auf 793 000 zu.
- Die Zahl der teilstationär versorgten Pflegebedürftigen hat sich in diesem Zeitraum mehr als verzehnfacht (+1 090 Prozent) auf 135 800.
(Quelle)
Stabile Mieteinnahmen
Pflegeimmobilien bieten oft langfristige Mietverträge (20 Jahre oder mehr) mit vertraglich garantierten Mietzahlungen. Diese muss der Betreiber einer Pflegeimmobilie an den Eigentümer der Immobilie zahlen, auch wenn die Einrichtung nicht voll ausgelastet ist. Dennoch ist es wichtig, die genauen Vertragsbedingungen zu prüfen.
Geringer Verwaltungsaufwand
In der Regel übernimmt ein Verwalter die Verwaltung der Pflegeimmobilie und die Kommunikation mit dem Betreiber. Diese Handhabe entlastet den Investor von vielen bürokratischen Aufgaben.
Inflationsschutz
Viele Pachtverträge haben für die gesamte Vertragslaufzeit vorgeschriebene Pachterhöhungen von Beginn an implementiert. Die Einnahmen steigen über die Jahre hinweg, was den Wert der Kapitalanlage langfristig sichert.
Steuerliche Vorteile
Eigentümer von Pflegeimmobilien profitieren von den gleichen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wie bei Bestandsimmobilien oder Neubauten.
Nachhaltigkeit und gesellschaftlicher Beitrag
Eigentümer einer Pflegeimmobilie unterstützen Menschen in einem sensiblen Lebensabschnitt und leisten einen positiven Beitrag zur Gesellschaft.
Bevorzugtes Belegungsrecht
Käufer, die in Pflegeimmobilien investieren, erhalten im Gegenzug ein bevorzugtes Belegungsrecht durch den Betreiber. In den meisten Fällen wird dieses Vorbelegungsrecht auch auf die direkten Angehörigen ausgeweitet. Allerdings ist das Vorbelegungsrecht nicht unbedingt direkt an das vom Käufer erworbene Pflegeapartment gebunden.
Für wen eignet sich eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage?
Folgende Personengruppen können besonders von der Investition in eine Pflegeimmobilie profitieren:
- Sicherheitsorientierte Anleger: Pflegeimmobilien bieten durch die langfristigen Mietverträge und die garantierten Mieteinnahmen ein hohes Maß an Planungssicherheit. Sie eignen sich aus diesem Grund für Investoren, die auf der Suche nach einer stabilen Kapitalanlage sind.
- Langfristige Investoren: Pflegeimmobilien erfordern eine geduldige Anlagestrategie. Erträge und Wertsteigerungen zeigen sich oft erst über einen längeren Zeitraum. Sie eignen sich deshalb vor allem für Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont.
Was ist beim Kauf einer Pflegeimmobilie zu beachten?
Hohe Regulierung
Die Regulierung sorgt für Sicherheit und Qualität in der Pflege, kann jedoch die Flexibilität für Betreiber und die Rentabilität für Investoren beeinflussen. Außerdem ist die Regulierung bei Pflegeimmobilien deutlich stärker als bei anderen Anlageimmobilien. Käufer sollten diese gesetzlichen Rahmenbedingungen bei der Planung und Bewertung von Pflegeimmobilien berücksichtigen, um die potenziellen Risiken und Chancen abzuwägen.
Keine kurzfristigen Gewinne
Pflegeimmobilien können nicht mit kurzfristigen Gewinnen punkten (bei Verkauf). Gerade mit Blick auf das Vorbelegungsrecht sollten Käufer eine Pflegeimmobilie besser als eine langfristige Anlage betrachten.
Insolvenz des Betreibers
Bei einer Insolvenz des Betreibers müssen Eigentümer einer Pflegeimmobilie auf die Übernahme der Einrichtung durch einen neuen Betreiber warten. Diese bisher seltene Situation kann zu Mietausfällen führen. Durch einen Vertrag mit einem etablierten Betreiber kann dieses Risiko jedoch schon vor Vertragsabschluss begrenzt werden.
Standortrisiko
Verliert das Umfeld der Pflegeeinrichtung an Attraktivität, kann es zu Auslastungsproblemen und einem erhöhten Insolvenzrisiko des Betreibers führen. Eine genaue Standortanalyse kann das Risiko verringern.
Fehlende Mieteinnahmen während der Pre-Opening-Phase
Die sogenannte Pre-Opening-Phase ist eine Besonderheit von neu gebauten Pflegeimmobilien. In diesem Zeitraum, der in etwa drei bis sechs Monate anhält, wird das Pflegepersonal rekrutiert, eingearbeitet und die technischen Anlagen geprüft. Eigentümer erhalten in dieser Zeitspanne keine Mietzahlungen, müssen jedoch für erste Kosten wie Darlehensraten aufkommen.
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Kosten, Rendite und Fördermöglichkeiten von Pflegeimmobilien
Die Kosten einer Pflegeimmobilie
Der Quadratmeterpreis von Pflegeimmobilien ist abhängig von vielen Faktoren:
- Der Standort spielt eine große Rolle bei der Preisgestaltung. Bei einer besonders attraktiven Lage müssen Interessenten mit höheren Preisen rechnen.
- Andere Faktoren sind beispielsweise die Bauqualität, das Betreiberkonzept und die regionale Nachfrage.
Die wichtigsten Förderungen von Pflegeimmobilien im Überblick
Zuschüsse und Förderdarlehen
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet verschiedene Förderprogramme für energieeffizientes Bauen und altersgerechte Sanierungen an. Eigentümer von Pflegeimmobilien können von KfW-Förderungen profitieren, insbesondere wenn sie beim (Um)bau einen Fokus auf Barrierefreiheit oder Energieeffizienz legen. Die KfW bietet dabei günstige Kredite und Tilgungszuschüsse für Investoren (Quelle).
Landesförderprogramme
In vielen Bundesländern gibt es spezielle Förderprogramme, die Eigentümer von Pflegeimmobilien beim Bau und bei der Modernisierung unterstützen. Diese Programme sind oft an bestimmte Anforderungen gebunden, wie zum Beispiel die Schaffung von Pflegeplätzen oder die Einhaltung sozialer und energetischer Standards.
Steuerliche Abschreibungen und Sonderabschreibungen
Eigentümer von Pflegeimmobilien können bestimmte Abschreibungsmöglichkeiten nutzen, um ihre Investitionen steuerlich geltend zu machen.
- In Deutschland können Investoren bis zu 50 Prozent der Baukosten steuerlich abschreiben.
- Auch erhöhte Absetzungen für Denkmalimmobilien oder energetisch sanierte Gebäude können relevant sein.
- Eigentümer können ihr Pflegeappartement wie eine vermietete Wohnung mit zwei Prozent auf 50 Jahre Dies gilt nur bei Bestand ohne Restnutzungsgutachten.
- Fallen Renovierungskosten und Grundsteuer an, können Eigentümer diese ebenfalls absetzen.
- Im Fall einer Fremdfinanzierung sind obendrein deren Zinsen steuerlich abzugsfähig.
- Zusätzlich können sie die Möblierung über zehn Jahre von der Steuer absetzen.
Wichtiger Hinweis: Es gibt nicht förderungsfähige Sozialimmobilien. Das bedeutet: Eigentümer von Einrichtungen wie Seniorenresidenzen und betreutem Wohnen erhalten keine staatlichen Zuschüsse oder finanzielle Unterstützung durch die Sozialkassen. Diese Immobilien können sowohl mit als auch ohne Pachtvertrag betrieben werden, bieten jedoch keine Fördermittel.
Rendite und Wirtschaftlichkeitsberechnung
Die Rendite von Pflegeimmobilien kann je nach Lage, Anbieter und Marktbedingungen variieren. In der Regel liegen die Renditen zwischen vier und sechs Prozent, in einigen Fällen auch höher. Faktoren wie die Auslastung der Einrichtungen, die Mietpreise und die langfristige Nachfrage nach Pflegeplätzen spielen eine entscheidende Rolle bei der Bestimmung der Rendite. Es ist ratsam, eine detaillierte Marktanalyse durchzuführen und einen Expertenrat einzuholen.
Beispielrechnung einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage
Beachten Sie: Das Rechenbeispiel ist stark vereinfacht und soll nur zur Orientierung dienen. Lassen Sie sich die Kosten eines Immobilienkaufs von unseren Experten für Ihren individuellen Fall durchrechnen.
Häufige Fragen zu Pflegeimmobilien
Wie funktioniert eine Pflegeimmobilie?
Investoren erwerben die Immobilie und vermieten sie an einen Betreiber, der für die Pflege und Betreuung der Bewohner verantwortlich ist. Der Betreiber kümmert sich um das Personal, die Pflegeleistungen, die Instandhaltung und die Verwaltung. Die Investoren erhalten Mieteinnahmen von dem Betreiber.
Wie kann der Erwerb einer Pflegeimmobilie steuerlich geltend gemacht werden?
- Investoren können die Anschaffungskosten der Immobilie über einen bestimmten Zeitraum abschreiben. In der Regel erfolgt dies linear über 50 Jahre für das Gebäude oder zu drei oder fünf Prozent degressiv oder auf Grundlage eines Restnutzungsgutachtens.
- Kosten, die im Zusammenhang mit der Immobilie anfallen, wie Verwaltungskosten, Instandhaltung, Versicherungen und Werbung, können als Betriebsausgaben abgesetzt werden.
- Zinsen für Kredite, die Käufer zur Finanzierung des Erwerbs der Pflegeimmobilie aufgenommen haben, sind ebenfalls steuerlich abzugsfähig.
- Eigentümer müssen die Einnahmen aus der Vermietung der Pflegeimmobilie versteuern, jedoch können die oben genannten Kosten gegengerechnet werden, was die Steuerlast verringert oder zu einem Steuervorteil führt.
Wie riskant ist der Kauf einer Pflegeimmobilie?
Der Kauf einer Pflegeimmobilie birgt verschiedene Risiken, die potenzielle Investoren berücksichtigen sollten, unter anderem Marktrisiken, Betriebsrisiken, regulatorische Risiken oder Finanzierungsrisiken. Um diese Risiken zu minimieren, Marktanalyse unerlässlich, ebenso wie die Auswahl eines erfahrenen Betreibers und die Berücksichtigung langfristiger Trends in der Pflegebranche.
Gerne beraten wir Sie auch zu anderen Immobilien
Sie sollten vor Kauf überlegen, in welche Art von Immobilie als Kapitalanlage Sie investieren möchten. Im Folgenden erhalten Sie einen Überblick über die Kriterien einzelner Immobilienarten:
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