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Immobilien als Kapitalanlage

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Die Immobilie als Geldanlage zur Altersvorsorge

Wer in den letzten zehn Jahren darüber nachgedacht hat, sein erspartes Geld gewinnbringend anzulegen und damit fürs Alter vorzusorgen, ist an Immobilien kaum vorbei gekommen. Immer wieder war vom Boom im Immobiliengeschäft zu lesen, von niedrigen Zinsen, immer weiter steigenden Preisen und hohen Renditen. Nach zwei Jahren Corona-Krise, durch den Krieg in der Ukraine, die Rekord-Inflation und das Ende der Nullzins-Politik scheint sich ein Ende des Booms abzuzeichnen. Wir klären hier die wichtigsten Fragen rund um die Immobilie als Kapitalanlage. Was gilt es beim Kauf einer Immobilie zu bedenken? Und lohnt sich ein Immobilienkauf als Altersvorsorge noch?

Altersvorsorge mit Immobilien als "Abspar"-Modell

Meistens spricht man bei Geldanlagen und der Altersvorsorge auch heute noch davon, Geld für die Zukunft zurückzulegen oder anzusparen. Als Klassiker galt in den 80er und 90er Jahren das Sparbuch oder Sparkonto, auf das man regelmäßig Geld eingezahlt hat. Auch Bausparverträge oder Lebensversicherungen werden angespart: Über regelmäßige Einzahlungen und festgesetzte Zinsen wird Ihr Geld langsam aber sicher mehr – vorausgesetzt, der Zinssatz bei dieser Geldanlage liegt höher als die Inflation, also die allgemeine Teuerungsrate. Wenn beispielsweise die Kosten für Lebensmittel, Kleidung, Wasser oder Konzertkarten (drei Beispiele aus dem 650 Produkte umfassenden Inflations-Warenkorb. à noch klären: Fremdseiten verlinken?) durchschnittlich um 2 Prozent steigen, Ihre Geldanlage aber nur mit 1 Prozent verzinst ist, verliert Ihr Geld langfristig mehr an Wert, als es sich vermehrt.

In solchen Niedrigzinsphasen, also Zeiträumen, in denen Sie für Geldanlagen wenig Zinsen bekommen, sind in der Regel gleichzeitig auch die Zinsen für Kredite niedrig. Dann lohnt sich ein Strategiewechsel, vom ANsparen zum ABsparen von Vermögen. Dabei geht es darum, mit Hilfe eines Kredites, den man langfristig in regelmäßigen Raten abbezahlt, eine Rendite zu erwirtschaften. Sie investieren das günstig geliehene Geld von der Bank zum Beispiel in eine Immobilie, in der Annahme, dass die prozentuale Wertsteigerung der Immobilie größer ist als der Zinssatz Ihres Kredites. Parallel erzielen Sie Mieteinnahmen, mit denen Sie einen Teil der Kreditraten abbezahlen können. Am Ende der Finanzierung, wenn die Wohnung Ihnen gehört, können Sie entscheiden, ob Sie mit ihr weiter regelmäßige Mieteinnahmen erzielen wollen, oder sie wieder verkaufen und den erzielten Gewinn neu investieren. In Niedrigzinsphasen gilt also das Motto: Absparen ist besser als ansparen.

Immobilien-Boom als Garant für hohe Rendite

In den letzten zehn Jahren haben sich die Immobilienpreise rasant entwickelt. Durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank gab es auf dem Finanzmarkt besonders günstige Kredite mit niedrigen Zinsen. Das hat große Anreize gesetzt, sich günstig Geld zu leihen und es zu investieren – auch für Menschen ohne viel Eigenkapital, die sich noch einige Jahre zuvor solche Kredite nur schwer oder gar nicht leisten konnten. Die Nachfrage nach Immobilien stieg dadurch in vielen Regionen und Großstädten deutlich stärker als das Angebot. Häuser und Wohnungen konnten gar nicht so schnell gebaut werden, wie die Nachfrage danach stieg. In einigen Regionen mit großer Nachfrage, vor allem großen Städten, fehlte außerdem der Platz für große Neubauprojekte. Der Preis für eine 70 bis 80 Quadratmeter-Wohnung, die 2010 noch für etwa 200.000 Euro zu bekommen war, lag dadurch 2020 je nach Region oder Stadt schon weit über 400.000 Euro. Eine ähnliche Entwicklung gab es parallel, leicht zeitlich verzögert, auch bei den Mietpreisen.

Wie funktioniert die Kapitalanlage-Immobilie als Altersvorsorge?

Beim Kauf einer Immobilie als Kapital- oder Geldanlage für die Altersvorsorge spielen neben der reinen Kauf- und Mietpreis-Entwicklung noch viele andere Faktoren eine Rolle. Man spricht allgemein nur dann von Immobilienkauf als Kapitalanlage für die Altersversorgung, wenn der Käufer die Wohnung oder das Haus nach der Übernahme nicht selbst bewohnt, sondern vermietet. Durch die Miete wird, anders als beim Immobilienkauf zur Eigennutzung, ein zusätzliches, regelmäßiges Einkommen generiert, das im Alter zusätzlich zur gesetzlichen Rente als Altersvorsorge nutzbar wird. Daneben bringt es weitere Vorteile, wenn Sie nach dem Kauf nicht selbst Ihre Immobilie bewohnen, sondern sie vermieten:

  • Sie profitieren beim Kauf einer Immobilie, die Sie dann vermieten von mehreren Steuervorteilen: Die Hypothekenzinsen für die Immobilie können Sie genauso von der Steuer absetzen, wie Teile der Anschaffungs- und Renovierungskosten.
  • Durch die Mieteinnahmen haben Sie nicht nur ein zusätzliches Einkommen, sondern können mit ihnen auch Ihren Kredit abbezahlen. Je höher die regelmäßigen Mieten im Verhältnis zur Summe aus Abtrag und Zinsen liegt, desto weniger monatliche Belastungen haben Sie durch die Finanzierung.
  • Wenn Sie die Immobilie vermieten, können Sie Neben- und Betriebskosten in der Regel auf Ihre Mieter umlegen. Gleiches gilt unter Umständen für Modernisierungen. Wenn Sie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage einbauen, können Sie nach Abschluss der Modernisierung die Jahresmiete um elf Prozent der entstandenen Modernisierungskosten anheben.
  • Sie bleiben persönlich flexibel, auch wenn Sie beispielsweise beruflich bedingt umziehen müssen oder sich Ihr eigener Wohnraumbedarf ändert. Leben Sie selbst in der Immobilie müssen Sie sich in einem solchen Fall überlegen, ob Sie die Immobilie bei Auszug verkaufen wollen oder sich neu mit Möglichkeiten der Vermietung auseinandersetzen.

Immobilie als Kapitalanlage: Diese Faktoren sorgen für eine hohe Rendite

Wenn Sie sich dazu entschieden haben, eine Immobilie zu kaufen, um sie zu vermieten und sich so eine zusätzliche Altersvorsorge zu erschließen, ist die Auswahl einer Immobilie entscheidend. Die folgenden Punkte helfen Ihnen, die richtige Immobilie auszuwählen:

  • Der Zustand der Immobilie
    Schauen Sie sich genau den Grundriss und die Ausstattung der Immobilie an. Ist sie modern geschnitten und zeitgemäß eingerichtet, zum Beispiel die Böden, die Fliesen im Bad und die Einbauküche? Oder müssen Sie die Wohnung erst mal teuer sanieren, bevor Sie sie für einen guten Mietpreis anbieten können? Wenn die Wohnung oder das Haus in einem schlechten Zustand ist, bekommen Sie die Immobilie vielleicht einerseits relativ günstig, müssen andererseits aber noch mehr Geld investieren. Modernisierungsmaßnahmen sind oft auch nötig, wenn die Energiebilanz des Hauses schlecht ist. Das sorgt für hohe Nebenkosten und verschreckt viele potenzielle Mieter.
  • Die Kosten für die Finanzierung
    Je günstiger die Darlehenszinsen sind, desto geringer sind die Tilgungskosten – und desto höher sind die Renditechancen. Sie können auch verstärkt von niedrigen Zinsen profitieren, wenn Sie Eigenkapital und weitere Sicherheiten mitbringen. Während Niedrigzinsphasen ist es außerdem empfehlenswert, sich eine langfristige Zinsbindung zu sichern.
  • Die Lage der Immobilie
    Bei Mietwohnungen oder Häusern zur Miete ist es wichtig, dass die Lage gut ist und es auch möglichst langfristig bleibt. Wenn ein Wohnviertel verkommt, gehen dort auch die Immobilien- und Mietpreise zurück. In besonders nachgefragten Lagen oder ganzen Städten wie München oder Hamburg sind Immobilien allerdings kaum mehr finanzierbar. Ideal ist es, in eine Lage zu investieren, die sich positiv entwickelt, zum Beispiel weil sich dort gerade die Infrastruktur verbessert.
  • Der Preis der Immobilie
    Natürlich sollten Sie versuchen, eine Immobilie für einen realistischen, attraktiven Preis zu finden. Denken Sie dabei nicht nur an den Kaufpreis, sondern auch an die Nebenkosten wie Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag oder Maklergebühren. Manche Nebenkosten können Sie allerdings steuerlich wieder absetzen.

Welche Immobilien-Art eignet sich als Kapitalanlage?

Einige der Faktoren, die eine hohe Rendite sichern, sind für Laien schwerer zu überblicken, als es zunächst den Anschein macht. Wie sich Wohnviertel städtebaulich entwickeln, wie sich Wohntrends entwickeln und welche Klientel sich gerade in welchen Vierteln niederlässt, ist für außenstehende oft nicht einfach zu recherchieren. Auch der Zustand einer Immobilie, erst recht, wenn sie schon älter ist, lässt sich für einen Laien oft nur schwer beurteilen. Lassen Sie sich deshalb von unseren Immobilien-Experten beraten – auch zur Art der Immobilie. Es kann zum Beispiel große Unterschiede machen, ob Sie in eine Bestandsimmobilie, einen Neubau, ein Mehrfamilienhaus, eine Pflege-Immobilie oder ein Studenten-Appartement investieren. Besonders lohnend kann zum Beispiel ein Investment in denkmalgeschützte Immobilien sein:

Von Buddenbrock Experten-Tipp:
„Denkmalgeschützte Immobilien bieten hohe Steuervorteile: Bis zu einem Drittel der Investition fließt während der ersten zwölf Jahre in Form von Steuervorteilen zurück.“ Jasmin Demand, Spezialistin für Immobilien

Risiken einer Immobilie als Kapitalanlage und Altersvorsorge

Der Kauf einer Immobilie ist in aller Regel eine eher langfristige Investition. Die Laufzeiten von Immobilien-Finanzierungen betragen meist 15 bis 30 Jahre. Die Höhe der Rendite, die Sie mit Ihrer Immobilie erwirtschaften, hängt ganz entscheidend von einer Vielzahl an Faktoren ab, deren Entwicklung sich über einen so langen Zeitraum allerdings nur schwer absehen lassen. Dadurch entstehen Ihnen Risiken, auf die Sie selbst nur wenig Einfluss haben. Dazu zählen unter anderem:

  • Steigende Baukosten, unter anderem durch gestiegene Rohstoffpreise und den Fachkräftemangel im Handwerk. Renovierungen und Modernisierungen werden dadurch gegebenenfalls deutlich teurer und langwieriger.
  • Verkehrs- und Infrastrukturprojekte, die sich auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken. Dazu zählen zum Beispiel Verkehrsanbindung, Nahversorgung und Ansiedlung von Cafés und Freizeiteinrichtungen.
  • Entwicklung der Bevölkerung am Standort, unter anderem die Alters- und Familienstruktur, Zu- oder Wegzug.
  • Wirtschaftliche Entwicklung in der Region und davon abhängig die Zahl der Arbeitsplätze. Der Wegzug eines einzigen großen Arbeitgebers kann je nach Region große Auswirkungen auf die Immobilien-Nachfrage vor Ort haben.
  • Kaufkraftentwicklung generell und in der Region, unter anderem abhängig vom Weltgeschehen und politischen Entscheidungen.
  • Entwicklung der Zinspolitik – sowohl für Ihre eigene Finanzierung als auch die Finanzierungsmöglichkeiten potenzieller Käufer. Letzteres wirkt sich stark auf die Nachfrage und damit die Preisentwicklung Ihrer Immobilie aus.
  • Bei Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern: Zusammenspiel mit anderen Eigentümern und dem Hausverwalter, vor allem bei gemeinsam zu tätigenden Investitionen, zum Beispiel ins Dach oder die Heizungsanlage.

Von Buddenbrock Experten-Tipp:
Achten Sie darauf, dass in der Eigentümergemeinschaft eine Mehrheit von Kapitalanlegern besteht. So stellen Sie sicher, dass die Eigentümer ähnliche Interessen haben wie Sie und können zielgerichteter in die Immobilie investieren. Unsere Berater helfen Ihnen dabei, genau solche Immobilien zu finden.

  • Umgang des Mieters mit Ihrer Immobilie: Einige Mieter gehen sehr sorgsam mit fest installierter Einrichtung wie Böden oder Keramik um, andere nicht. Bei Mieterwechsel oder Verkauf der Immobilie wirkt sich das unter Umständen erheblich auf den Wert der Immobilie aus. Auch die Zahlungsmoral von Mietern kann sich stark unterscheiden und bei Ihnen für Mietausfälle sorgen.

Wie begegnen Sie diesen Risiken, wenn Sie eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen?

Die im Sommer 2022 beschlossene Änderung der Zinspolitik und der damit verbundene Anstieg der Kreditzinsen hat bereits erste erkennbare Auswirkungen auf dem Immobilienmarkt. Die Schlagzeilen künden inzwischen nicht mehr vom Immobilienboom, sondern von dessen Ende:

„Wohnungen sind keine gute Geldanlage mehr“ betitelt die Frankfurter Allgemeine Zeitung (FAZ) Mitte Juli 2022 einen ihrer Artikel, das News-Portal t-online berichtet am selben Tag von der „Trendwende am Immobilienmarkt“ und fallenden Häuserpreisen. Die Saarbrücker Zeitung fragt einen Tag später in einer Überschrift, ob nun der Immobilien-Crash kommt und das Redaktionsnetzwerk Deutschland beruft sich auf Finanzberater und prognostiziert, dass sich bald nur noch die „wohlhabendsten zehn Prozent eigene Häuser und Wohnungen leisten“ können. Die Nachfrage insgesamt sinke, die Preise blieben allerdings absehbar wohl stabil.

Welche Prognose am Ende zutrifft, lässt sich bisher nur schwer absehen, da sich aktuell viele Faktoren zum Wohnungsmarkt entwickeln und gegenseitig bedingen. Wer sich akut damit beschäftigt, eine Immobilie als Altersvorsorge zu kaufen, sollte sich deshalb gut und möglichst unabhängig beraten lassen. Mit der richtigen Wahl und dem richtigen Dreh an einigen Stellschrauben können Sie auch in aktuell eher unsicheren Zeiten erfolgreich in eine Immobilie investieren und sie zu einer wertvollen Geldanlage für Ihre Altersvorsorge machen. Entscheidend für den Erfolg sind dabei unter anderem die Wahl der richtigen Immobilie am richtigen Standort sowie die richtige Ausgestaltung der Finanzierung. Profitieren Sie dabei von der langjährigen Erfahrung unserer unabhängigen Experten und lassen Sie sich unverbindlich beraten.  

Fazit: Sollte ich jetzt in eine Immobilie investieren oder nicht?

Die Antwort auf diese Frage ist aktuell nicht ohne Weiteres mit Ja oder Nein zu beantworten. Sprechen Sie mit unseren Experten und schauen Sie genau, welche Immobilie welche Vor- oder Nachteile bietet und was aktuell mit welchem Risiko welche Rendite erwarten lässt. Ziehen Sie aber auch eine andere Altersvorsorge in Erwägung, bei der Sie zum Beispiel vom Wechsel der Zinspolitik profitieren können. Ohnehin ist es ratsam, Ihr Geld in verschiedene Anlage-Formen zu verteilen. So sichern sich diese Investitionen gegenseitig ab. Immobilien sorgen in Ihrem Gesamtportfolio in der Regel dafür, den Wert Ihres Privatvermögens zu stabilisieren.

Auch zu einem solchen Gesamtkonzept beraten wir Sie gern. Unsere Experten koordinieren die benötigten Dienstleistungen aus den Bereichen Rechtsberatung, Steuerberatung und Finanzierung, unterstützen Sie bei der Verwaltung nach dem Kauf einer Immobilie und bleiben gern auch langfristig beratend an Ihrer Seite. Unsere Immobilien-Spezialisten bei von Buddenbrock schließen die Lücke zwischen Finanzierungsspezialisten, Bauträgern und Hausverwaltung und sorgen so dafür, dass die Anlageimmobilie für Sie arbeitet – und nicht Sie für Ihre Immobilie.

Die Finanzbranche eröffnet spannende Entwicklungen und komplexe Fragestellungen. In unserer Kategorie „Wissenswert“ möchten wir Sie mit Artikeln zu aktuellen Themen informieren und auf dem Laufenden halten.

Wann haben Sie das letzte Mal gemeinsam mit Ihrem Finanzexperten, Banker, Steuerberater und vielleicht auch Rechtsberater gemeinsam an einem Tisch gesessen, um Ihre unternehmerische oder private Finanzstrategie abzustimmen? Vermutlich noch nie. Dabei ist kein Finanzthema eine Insellösung. Es besteht immer eine direkte Wechselwirkung zu anderen Themengebieten aus den Bereichen Finanzen, Recht und Steuern. Diese Art von Beratung nennen wir Kontextberatung. Sprechen Sie uns an.

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Achim Wehrmann