Die Immobilie als Kapitalanlage – wer kann sie sich erlauben und welche Anlage macht Sinn?

Stephan Seidenfad

Geschäftsführer und Gründer
Experte für die Themengebiete: bAV, Recht & Steuern, kAV, Digitale Lösungen und Absicherung

Denkmal-Immobilie, Pflege-Immobilie, Studentenappartment oder Globalobjekte? Bestandsimmobilie oder doch Neubau? Geprüfte Immobilien können Inflationsschutz, staatliche Förderung sowie Wert- und Mietsteigerungen bieten und eignen sich daher als geeignete Kapitalanlage. Wie viele Geldanlagen ist allerdings auch die Immobile mit vielen Vorurteilen und Missverständnissen behaftet: Viele denken bei Immobilien ausschließlich ans Eigenheim. Andere halten die Immobilie für eine unerschwingliche Kapitalanlage für reiche Investoren. Nur wenige sehen eine fremd-vermietete Immobilie als sinnvolle Altersversorgung. Selbst die Presse schwangt zwischen Immobilienblase und zwingender Investition.

Eigenheim versus Anlageimmobilie = Risikoinvestment?

Viele Menschen träumen von den eigenen vier Wänden. Dabei übersehen sie oft zwei wesentliche Faktoren: Eigentümer können ihr Eigenheim ausschließlich über die eigene Arbeitsleistung finanzieren. Diese ist jedoch oftmals nicht oder nicht ausreichend gegen den Ausfall gesichert. Im Gegensatz dazu wird der Start bei der Immobilie als Kapitalanlage durch Steuerspareffekte erleichtert. Darüber hinaus erhalten Eigentümer Unterstützung durch die Einnahmen aus der Miete. Summa summarum ist das Risiko bei Anlageimmobilien bei richtiger Anlage und Beratung deutlich begrenzter als bei Immobilien in Eigennutzung.

Welche Immobilie ist für wen geeignet?

Immobilieninvestments starten bei Pflege- und Studentenappartments, steigern sich über Bestandswohnungen in B-Lagen, Neubauprojekte, attraktive Investitionen in Denkmal-Immobilien, bei denen Anleger den höchsten steuerlichen Effekt erzielen, bis hin zu Mehrfamilienhäusern. Damit schwanken die Kaufpreise zwischen knapp 120.000 Euro bis in den siebenstelligen Bereich. Insofern eignen sich als Immobilienanleger Investoren, die über ein Haushaltseinkommen ab 60.000 Euro mit einem vorhandenen Cash-Vermögen ab mindestens 12.000 bis 15.000 Euro verfügen. Damit ist ein geeigneter Investor nicht zwingend wohlhabend. Für Normalverdiener eignen sich grundsätzlich eher Pflegeappartments oder Bestandsimmobilien. Besser-Verdiener investieren eher in Denkmalimmobilien oder Neubau.

Beispielkalkulation einer Denkmal-Immobilie

Beispielkalkulation einer Pflege-Immobilie

Die Immobilie als Altersversorgung

Die Immobilie kann – gerade für konservative Anleger – ein effektiver Baustein der Altersversorgung sein. Wahlweise nehmen Anleger im Alter eine Zusatzrente in Form von regelmäßigen Mieteinnahmen ein oder nutzen den Erlös durch Verkauf und Wiederanlage zur Optimierung der Versorgung.

Während Anleger zum Beispiel bei der betrieblichen Altersversorgung (kurz: bAV) davon profitieren, dass Arbeitgeber und der Staat die Beiträge massiv fördern und sie beim Investment zu 100 Prozent auf die eigene Sparleistung und die Rendite an den Kapitalmärkten angewiesen sind, funktioniert es bei der Immobilie folgendermaßen: Anleger erhalten sofort ihre Gesamtinvestition als Anlage. Dagegen laufen Darlehen und Zins. Allerdings helfen Anlegern dafür der Staat – von der normalen Immobilienabschreibung bis zur Denkmal-AFA –, der Mieter mit seiner Mietleistung und etwaige Fördermittel. Der positive Effekt: Durch den „Mitzahler“ und eine „hohe Investition ab Tag eins“ erzielen Anleger auch mit der konservativen Anlageimmobilie oft die besten Ergebnisse

Immobilien als Kapitalanlage: zwei Missverständnisse

Missverständnis 1: Anders als beim Eigenheim müssen Anleger die Kapitalanlage weder lieben, noch muss sie sich in der unmittelbaren Nähe befinden. Es geht vielmehr um Zahlen und die Lage. Nicht mehr und nicht weniger. Missverständnis 2: Die Immobilienblase. Es ist aktuell – trotz oder gerade durch die steigenden Zinsen und die Inflation – so, dass fehlendes Angebot und steigende Nachfrage den Immobilienmarkt anheizen. Denn einerseits sind die Zinsen weiterhin niedrig und bleiben es wohl auch und andererseits sind dadurch Investitionsziele mit hoher Sicherheit und/oder hoher Renditechance sehr begehrt. Was fehlt, sind 100 Prozent sichere Alternativen. Das Geld fließt in den Markt. Schauen wir zuletzt auf europäische und internationale Immobilienmärkte, zum Beispiel in den großen Metropolen der Europäischen Union, ist Deutschland zusammenfassend ein günstiges Einkaufsland.

Ob die Immobilie für Sie, Ihr Lebensmodell, Ihr persönliches Anlegerprofil und Ihr Portemonnaie eine geeignete Anlage ist, besprechen Sie gerne mit unseren vB Immobilien-Experten.